Due interessanti report sui nuovi formati del commercio urbano, dal Concept store al Temporary store, completi di schede di analisi.

2.16 Archivio dei nuovi formati commerciali urbani nell'area milanese
Indice:
- 1.1 Introduzione alla lettura delle schede
- 1.2 Schede d’analisi:
- Corso Como, 10 > Concept Store
- 2357 > Pop Up Store
- Bookshop & Caffetteria degli Atellani > Caffe letterario
- Emporio Chocolat > Concept store
- Coin >Departmen store
- Dolce & Gabbana Flagship Store > CentroBenessere
- Emporio Armani FlagshipStore > Ristorazione
- Ermenegildo Zegna FlagshipStore > Headquarter
- High Tech > Department store
- Jeansapunti. Tu. Mai la stessa > Store Laboratorio
- Mondadori Multicenter > Mediacenter
- Nivea > Temporary Store
- Noy. Mini Habits Culti Concept Store > Centro Benessere
- Sidecar > Shop Sharing
- TAD Concept store > Concept Store Multimarca

1. Lontano dalla città: il commercio extraurbano
   
2. Centri urbani e commercio extraurbano
   
3. Ritorno alla città
   
4. Le aspettative dei cittadini/consumatori
   
5. I nuovi formati urbani
   5.1 Concept store
   5.2 Flagship store
   - 5.2.1 Il caso Nike Town
   - 5.2.2 Il caso Louis Vitton a Tokyo
   - 5.2.3 Il caso Hermés a Tokyo
   - 5.2.4 Il caso Armani a Hong Kong
   - 5.2.5 Gli Epicenter di Prada
   5.3 Temporary store
   5.4 Pop-up stores
   5.5 Shop sharing
   5.6 Mediacenter/Mediastore
   5.7 Retailing mix
   - 5.7.1 Knit cafe’
   - 5.7.2  Il nuovo caffe’ letterario
   - 5.7.3 Internet cafè
   - 5.7.4  Fiori e cibo
   - 5.7.5  Aperitivo e corso di lingua
   5.8 Store laboratorio
   5.9 I nuovi department store
   5.10 Factory outlet store urbano
   5.11 Pick & Pay 5.12 Museum store

Questo report è una rielaborazione di parte della Tesi di Laurea "I nuovi formati del commercio urbano: dal Concept store al Temporary store". Relatore: Prof.ssa Corinna Morandi. Poli-tecnico di Milano. Dipartimento di Architettura e Pianificazione (DIAP). Laboratorio Urb&Com. Anno 2007- 2008.

Indice:

1. Lontano dalla città: il commercio extraurbano
   
2. Centri urbani e commercio extraurbano
   
3. Ritorno alla città
   
4. Le aspettative dei cittadini/consumatori
   
5. I nuovi formati urbani
   5.1 Concept store
   5.2 Flagship store
   - 5.2.1 Il caso Nike Town
   - 5.2.2 Il caso Louis Vitton a Tokyo
   - 5.2.3 Il caso Hermés a Tokyo
   - 5.2.4 Il caso Armani a Hong Kong
   - 5.2.5 Gli Epicenter di Prada
   5.3 Temporary store
   5.4 Pop-up stores
   5.5 Shop sharing
   5.6 Mediacenter/Mediastore
   5.7 Retailing mix
   - 5.7.1 Knit cafe’
   - 5.7.2  Il nuovo caffe’ letterario
   - 5.7.3 Internet cafè
   - 5.7.4  Fiori e cibo
   - 5.7.5  Aperitivo e corso di lingua
   5.8 Store laboratorio
   5.9 I nuovi department store
   5.10 Factory outlet store urbano
   5.11 Pick & Pay 5.12 Museum store

Questo report contiene l'archivio di schede d'analisi che è stato costruito in occasione della redazione della Tesi di Laurea avente per titolo "I nuovi formati del commercio urbano: dal Concept store al Temporary store".

Indice:

Il Report illustra il fenomeno dei Factory Outlet Centre (FOC) localizzati nel territorio italiano (n. esistenti + n. in fase di realizzazione, scenario 2012) dal punto di vista tipologico e della configurazione insediativa e urbanistica (Outlet Village, parco commerciale, parco tematico, big box) e analizza la concentrazione delle presenze delle strutture FOC nel territorio italiano (articolate in Nord-Centro-Sud, n. esistenti, n. in progetto, presidi di insegna, superficie di vendita unitaria e complessiva, schede conoscitive dei singoli interventi e progetti).
Attraverso mappe cartografiche tematiche, vengono esplorati il posizionamento dei FOC nei contesti extraurbani e in prossimità di nodi e svincoli viabilistici (prevalentemente autostradali) - d'accesso a centri urbani di medie e grandi dimensioni- e la loro localizzazione, spesso, concentrata in Comuni di piccole dimensioni, con bacini d'utenza di elevata estensione territoriale (90-120 minuti).
Il Report approfondisce, inoltre, l'approccio sequenziale (sequential approach) e gli impatti sul turismo delle nuove scelte localizzative degli Outlet nei casi inglese (PPS6) e francese (es. Chambre de commerce et d'industrie di Troyes) e si conclude con le nuove proposte di legge su "La tutela della concorrenza nel settore degli outlet in Italia" attualmente in discussione nel Parlamento italiano.

Apri PDF della sintesi del report

Partendo dalla suggestione di autori come Marc Augé, Marco Torres e Stefano Boeri, e dagli stimoli provenienti dalle attività di ricerca all’interno del laboratorio Urb&Com del Politecnico di Milano, il dossier analizza la formazione nel territorio di nuovi "superluoghi". La novità è data dalla complessità delle funzioni che in essi si sommano, dalla velocità e redditività delle operazioni di trasformazione, dal grado di influenza che essi hanno sui consumatori/utenti. La ricerca condotta ha l’obiettivo di integrare alcuni recenti studi, che hanno descritto gli effetti economici e sociali di questi luoghi come teatro di comportamenti d’acquisto e di relazione che, tuttavia, ancora non riescono a definirne il ruolo a livello urbanistico e territoriale.
Le quattro tipologie di superluogo individuate, sono legate agli ambienti della mobilità veloce e dell’entertiment e se ne individuano le principali relazioni con il territorio e con altre polarità territoriali. I casi studio sono trattati attraverso schede (Aeroporti di Orio al Serio –BG- e Torino Caselle, Stazioni AV di Roma Tiburtina e Malaga, gli stadi di Brescia ed Amsterdam ed i poli turistici integrati di Valmontone –Roma- e Madrid), corredate di descrizioni, individuazione dei bacini di attrazione d’utenza potenziale e descrizione funzionale. Alla lettura che riguarda l’insediamento fisico-spaziale dei superluoghi, si aggiunge una lettura riguardante il sistema di relazioni tra tutti gli attori che in diverse fasi sono stati coinvolti nella realizzazione di un superluogo.

Questo documento si propone di colmare il gap di conoscenze su progettazione e pianificazione, fornendo un "kit" per la pianificazione locale con schemi ed esempi pratici, alternativi alla logica dei contingenti numerici e adattabili ad ogni territorio o tematica: dalla programmazione dei pubblici esercizi, ai criteri per la media distribuzione, ai progetti di riqualificazione urbana.

Si sta cominciando anche da noi a maturare nuove convinzioni sul marketing urbano, che possiamo riassumere così:
- abbiamo capito che le aree commerciali dei centri delle nostre città sono formidabili risorse per l'intera economia urbana;
- stiamo cominciando a capire che forse non sfruttiamo efficacemente tali risorse, rispetto al potenziale che esse sarebbero in grado di sviluppare.

L'autrice, Ida Alessio Vernì, Direttrice del Servizio Sviluppo commerciale, artigianale e turistico del Comune di Napoli, illustra in questa relazione il nuovo approccio di tipo qualitativo messo in atto nel processo di valorizzazione commerciale del centro storico di Napoli. Vengono in particolare analizzate le esperienze del mercato coperto Sant'Anna di Palazzo nei Quartieri spagnoli e del Borgo degli Orefici e viene delineata la strategia operativa del Consorzio "Miti di Napoli" per la tutela delle botteghe storiche, degli antichi marchi napoletani e dei tradizionali mestieri.

Il Report curato da Onorio Zappi propone una riflessione sugli elementi chiave per mettere in atto la gestione unitaria delle attività commerciali e artigianali di servizio nei centri città sotto il profilo del marketing urbano. A questo proposito viene redatta una lista dei criteri cui deve ispirarsi la gestione unitaria del marketing urbano, illustrandone i principali vantaggi che ne potrebbero derivare. Viene poi condotta una sintetica carrellata su alcune esperienze condotte in altri Paesi europei, per poi concludere questa riflessione con la formulazione di alcune ipotesi di lavoro nel contesto italiano.

Il Serravalle Designer Outlet, oltre ad essere il primo Factory Outlet Center costruito in Italia, è importante perché rappresenta l'esempio di una nuova realtà commerciale nel nostro Paese che ha portato alla rifunzionalizzazione di una intero ambito territoriale attraverso sia investimenti immobiliari e di riqualificazione dei centri storici dei comuni limitrofi sia investimenti industriali. Il Report viene così strutturato: dopo una breve introduzione che presenta il Factory Outlet Center, si parla dell'operatore del FOC, illustrando anche la sua politica commerciale nei confronti di queste nuove realtà. Successivamente sono analizzati gli strumenti urbanistici utilizzati per permettere la costruzione di un FOC. In seguito viene spiegato il progetto urbanistico e architettonico della struttura commerciale, analizzando le varie fasi di sviluppo che hanno caratterizzato il Factory Outlet Center scelto come caso studio, l'accessibilità e il bacino d'utenza. In questo modo vengono approfonditi soprattutto gli aspetti urbanistici, senza però tralasciare il fattore socio-culturale.
Questo Report, che cerca di analizzare gli aspetti più caratteristici del Factory Outlet Center di Serravalle Scrivia, fa parte di alcuni casi studio presentati nella tesi di laurea "I Factory Outlet Center: come cambiano i territori del commercio" discussa al Politecnico di Milano con la Prof.ssa Corinna Morandi (2006, C. Caldiroli e D. Casta).

Il Franciacorta Outlet Village è il tentativo di integrazione tra questo nuovo formato commerciale e il territorio circostante; in questo caso il Factory Outlet Center cerca di entrare in sintonia con le caratteristiche del luogo in cui sorge. Zona di industrie di acciaio, ma anche di industrie vinicole che cercano e trovano un posto di rilievo all'interno di questo FOC.
Il Report viene così strutturato: dopo una breve introduzione che presenta il Factory Outlet Center, si parla dell'operatore del FOC, spiegando anche la sua politica commerciale nei confronti di queste nuove realtà. Successivamente sono analizzati gli strumenti urbanistici utilizzati per permettere la costruzione di un FOC.
In seguito viene spiegato il progetto urbanistico e architettonico della struttura commerciale, analizzando le varie fasi di sviluppo che hanno caratterizzato il Factory Outlet Center scelto come caso studio, l'accessibilità e il bacino d'utenza. In questo modo vengono approfonditi soprattutto gli aspetti Urbanistici dell'insediamento commerciale, senza però tralasciare il fattore socio-culturale.
Questo Report, che cerca di analizzare gli aspetti più caratteristici del Factory Outlet Center di Franciacorta, fa parte di alcuni casi studio presentati nella tesi di laurea "I Factory Outlet Center: come cambiano i territori del commercio" discussa al Politecnico di Milano con la Prof.ssa Corinna Morandi (2006, C. Caldiroli e D. Casta).

Il Molfetta Outlet è la prima realtà di Factory Outlet Center ad essere aperta nel sud Italia. La struttura commerciale non è costruita singolarmente, ma viene inserita in un progetto più complesso, denominato Parco Permanente Attrezzato, che comprende anche un multiplex e un parco a tema.
Il Report viene così strutturato: dopo una breve introduzione che presenta il Factory Outlet Center, si parla dell'operatore del FOC, spiegando anche la sua politica commerciale al riguardo di queste nuove realtà. Successivamente sono analizzati gli strumenti urbanistici utilizzati per permettere la costruzione di un FOC. In seguito viene spiegato il progetto urbanistico e architettonico della struttura commerciale, analizzando le varie fasi di sviluppo che caratterizzano il Factory Outlet Center scelto come caso studio, l'accessibilità e il bacino d'utenza.
In questo modo vengono approfonditi soprattutto gli aspetti urbanistici, senza però tralasciare il fattore socio-culturale. Questo Report, che cerca di analizzare gli aspetti più caratteristici del Factory Outlet Center di Molfetta, fa parte di alcuni casi studio analizzati nella tesi di laurea "I Factory Outlet Center: come cambiano i territori del commercio", discussa al Politecnico di Milano con la Prof.ssa Corinna Morandi (2006, C. Caldiroli e D. Casta).

Dopo un'introduzione in cui si sottolinea come il commercio aereo sta diventando la spina dorsale della new economy in quanto ormai il 40% del valore degli scambi commerciali a livello mondiale viaggia già per via aerea, si rileva l'esigenza di avvicinare i centri di distribuzione per l'e-commerce agli aeroporti per avere un accesso diretto alle aziende di trasporto aereo. Ne deriva che gli aeroporti stanno diventando come le downtown e i terminal sono le loro Main Street, dove la gente acquista, mangia, lavora. In questo modo gli aeroporti stanno progressivamente diventando dei poli attrattori per un nuovo sviluppo del commercio in aperta concorrenza coi centri città. Di questa tendenza il Report riporta riferimenti ad esperienze americane, asiatiche ed europee.

Quella del ‘parco commerciale’ è una realtà recente che si contraddistingue dal ‘centro commerciale al dettaglio’: soluzione progettuale architettonica, ideazione, gestione e presenza di infrastrutture sono solo alcuni dei caratteri distintivi.
Nell’ultimo triennio, infatti, si è assistito al nascere di iniziative organiche che aumenteranno nell’andamento temporale, tanto da passare a rappresentare il 7-9% in più della GLA commercializzata entro solo i prossimi due anni. Tale fenomeno ha conosciuto una prima affermazione nell’Italia settentrionale ma è iniziata la corsa al Centro-Sud.
Caratteri strutturali, aspettative degli attori e inquadramento giuridico-amministrativo sono le variabili che si intersecano e rendono unico ogni parco commerciale; Piemonte, Lombardia, Emilia Romagna e Veneto i casi particolari che l’autore ha affrontato, con una conclusione a sorpresa sull’importanza della gestione di tipo urbanistico rispetto alla disciplina delle attività commerciali.
Il saggio si articola sui seguenti punti:

1. La definizione di “parco commerciale”;
   
2. L’evoluzione dei parchi commerciali esistenti e di progetto in Italia;
   
3. I caratteri strutturali dei parchi commerciali italiani;
   
4. L’inquadramento giuridico-amministrativo di questa tipologia d’insediamento commerciale nelle normative di alcune Regioni(Piemonte, Lombardia, Emilia Romagna e Veneto).

Ghostbox e greyfield sono gli "effetti collaterali" di un fenomeno di riconversione dei format commerciali in continua evoluzione, che sta investendo gli Stati Uniti e che inizia a farsi sentire anche in Europa.
Gli investimenti sulle strutture sono ammortizzati tanto rapidamente dai volumi delle vendite che il mercato si adegua con estrema facilità alle nuove esigenze dei consumatori, lasciando dietro di sé aree dismesse e strutture obsolete.
In questo senso, diventa importante ragionare sul rapporto fra sviluppo economico-industriale e territorio e sull'impatto del cambiamento delle logiche di mercato sulle città, anche alla luce delle nuove aperture e richieste di autorizzazione attualmente in crescita in Italia. La domanda che le amministrazioni devono porsi è: "quali misure attivare affinché i greyfield e i ghostbox possano essere convertiti una volta "smantellati"?". Questione annosa soprattutto per una società come quella italiana, resistente al cambiamento perchè incapace di reinventarsi e rimettersi in gioco e -suo malgrado- investita dalle repentine trasformazioni che dinamiche di carattere globale le impongono.
Il saggio illustra modelli e strategie approntati per la riconversione delle aree commerciali dismesse, affrontando nello specifico la questione del riuso dei supermercati in disuso, più attuale in Italia, che vede già le sue catene inaugurare questo infelice processo.

Sulla problematica relativa alle diverse tipologie di centri commerciali presentiamo vari contributi:

Le tipologie d'insediamento dei centri commerciali
L'evoluzione delle varie tipologie di centri commerciali
a cura del Dott. Onorio Zappi

Turismo e Centri commerciali
a cura del Dipartimento Ricerca dell'International Council of Shopping Centers

Centri commerciali e città di Lombardia
a cura dell'Ing. Michele Rossi

Le scelte localizzative nel commercio moderno
a cura del dott. Marco Di Terlizzi

Italia: boom dei centri commerciali
a cura della Jones Lang LaSalle

Il futuro del commercio moderno
a cura del dott. Marco Di Terlizzi

Sul tema “Centri Storici e commercio” presentiamo vari contributi:

Alcune esperienze straniere - Alcune esperienze italiane - Il caso Imola a cura del Dott. Onorio Zappi

Analisi di coerenza tra la domanda sociale e il programma di riqualificazione fisica e funzionale del Centro Storico di Catanzaro a cura della Prof.ssa Francesca Marcella Mazza

Centri storici e regolamentazione regionale del commercio in Italia a cura del Prof. Luca Ferrucci e del Dott. Daniele Porcheddu

Valorizzazione centri urbani
- Le attese dei cittadini a cura di Eurisko
- Riqualificazione urbana e valorizzazione commerciale: un confronto internazionale a cura del Laboratorio URB&COM
- Programmazione commerciale e centro urbano: analisi del quadro normativo
a cura di TradeLab

Visione strategica, progettazione partecipata e trasformazione urbana a cura dell'Arch. Iginio Rossi

Le strategie di sviluppo dei luxury brands nei centri storici italiani a cura del Dott. Marco Di Terlizzi

All’VIII Conferenza della Società Italiana degli Urbanisti (S.I.U.) una delle sessioni in programma era dedicata al tema "Politiche e strumenti per gli spazi del commercio".
Vi presentiamo alcune relazioni tratte da questa sessione.

"Il commercio urbano nell'evoluzione del sistema dei luoghi dell'offerta" a cura della Prof.ssa Corinna Morandi

"I sistemi commerciali integrati: luoghi e strumenti per la qualificazione urbana" a cura del Prof. Sergio Segnanini

"L'urbanistica per le opportunità di sviluppo commerciale: il caso del P.A.C. (Piano delle attività commerciali) di Napoli" a cura del Prof. Alessandro Dal Piaz e dell'Arch. Anna Mesolella

"Il commercio nella regione urbana milanese" a cura della Prof.ssa Corinna Morandi, del dott. Antonio Casella, dell'Arch. Luca Tamini e dell'Arch. Emilio Guastamacchia

"Il commercio nella riqualificazione delle città della Toscana" a cura del dott. Raffaele Mannelli